Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şüyu Davası)

     Ortaklığın giderilmesi davası paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu taşınmaz ya da taşınır mallardaki ortaklar arasındaki mülkiyet ilişkisini ortadan kaldırarak kişisel mülkiyete geçmeyi sağlayan, tüm taraflar için benzer sonuçları doğuran dava türü olarak bilinmektedir.

     Türk Medeni Kanunu mülkiyet hakkını “ Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” şeklinde tanımlamaktadır.

     Paylı Mülkiyet Nedir?

     Paylı mülkiyet; birden çok kişinin maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır. Başka şekilde belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

     Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

     Kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluklar dolayısıyla tarafların mallara birlikte malik olması durumuna elbirliği mülkiyeti denilmektedir. Elbirliği mülkiyetinde paylı mülkiyetten farklı olarak ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamını kapsamaktadır.

     Ortaklığın Giderilmesi Davasının Tarafları Kimlerdir?

     Ortaklığın giderilmesi davası, tartışma konusu taşınır veya taşınmaz mallara ortak olan kişilerin her biri tarafından açılabilir. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında taraf olarak yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde (veraset ilamında) ismi geçen tüm mirasçıların ortaklığın giderilmesi davasına dahil edilmesi gerekmektedir.

     Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hangi Mahkemesi Açılması Gerekmektedir?

     Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.

     Ortaklığın Giderilmesinin Aynen Taksim Suretiyle Yapılması

     Ortaklığın giderilmesi davasında taraflar anlaşamadıkları takdirde TMK md. 699 gereğince taraflardan birinin ortaklığın giderilmesinin aynen taksim suretiyle yapılmasını istemesi durumunda hakim tarafından aynen taksimin mümkün olup olmadığı incelenir. TMK md. 699/2 gereğince "Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir."

     Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilebilmesi için taşınmazların boyutu, niteliği, taraf sayısı, imar durumları ve diğer tüm hususlar incelenir. Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilecek olursa bu taksimin eşit değerlerde olması gerekmektedir. Eğer parçaların bedelleri birbirine eşit değilse aradaki fark miktarı kadar denkleştirme yapılır. Kat mülkiyeti kurulabilen bir taşınmaz malda satış ile ortaklığın giderilmesi mümkün değildir.

     Ortaklığın Giderilmesinin Satış Suretiyle Yapılması

     Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse yahut taraflardan hiçbiri aynen taksim istememişse ortaklık satış suretiyle giderilir. Taşınmazın satışı açılan ortaklığın giderilmesi davasında yapılmaz. Satış memurluğu ya da icra dairesi aracılığıyla taşınmaz satılarak ortaklık giderilir.

     TMK md. 699/3 gereğince "Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır."

     Ortaklığın Giderilmesi DAvaları Ne Kadar Sürer?

     Taraf sayısına ve dosyanın niteliğine göre değişmekle birlikte yaklaşık olarak 10-12 ay içerisinde sonuçlanan çok uzun sürmeyen davalardır. Ancak dosyada tarafların çok fazla olması ya da taşınmazlarla ilgili farklı iddialarda bulunulması durumunda bu süreç çok daha uzun sürebilmektedir.

     Satış Kararından Sonra Satış Nasıl Gerçekleştirilir?

     Mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir ve karar kesinleşirse talep ile satış memuru (mahkeme kalem müdürü satış memuru olarak atanır) satış işlemlerine başlayacaktır.

     Satış işlemlerinde yeniden keşif yapılır ve taşınmazların kıymeti belirlenir. Bu kıymet takdirine göre satış ilanı hazırlanır. Satış ilanı, satıştan en az bir (1) ay önce ulusal bir gazetede yayınlanır.

     Taşınmazlar üzerinde başka bir kişinin haczinin olup olmadığın bakılır. 3. kişilerin haczi varsa ve haciz devam ediyorsa kıymet takdiri ve satış ilanı bu kişilere de tebliğ edilir.

     İşlemlerin tamamlanması ile satış memurluğu taşınmazın açık artırma ile satışını gerçekleştirir. Bu süreçlerde bir sorun yaşamamak ve süreci doğru yönetmek adına gayrimenkul avukat ile iletişime geçmeniz tavsiye olunur.