Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi Nedir? Depozito Zorunluluğu Var mıdır?

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nda ve ilgili maddelerin gerekçesinde konut ve çatılı işyerinin tanımı yapılmamıştır. Bu kavramlara Yargıtay’ın bazı kararlarından ve doktrinden yararlanarak açıklık getirmek gerekirse;

Konut kişilerin sürekli yaşama gayesiyle edindikleri, barınmalarına, yeme- içmelerine imkan sağlayan mahremiyetini yaşamak için seçtiği taşınmaz yapıdır. Bu yapının toprakla sağlam ve sürekli bağlantı içinde olması gerekir. Bu şekilde kolaylıkla sökülüp alınabilecek ve toprakla sürekli bir bağlantısı olmayan çadır, baraka gibi hafif yapılar ve karavan gibi araçlar konut olarak sayılmamaktadır.

Konutun alışagelmiş daire şeklinde olması gerekmez. Kiralanan yerin banyosu, mutfağı ve hatta yapı kullanma iznin olmaması konut sayılmasına halel getirmez[1]. Fakat tek başına bir mutfak veya banyo veya hobi odası konut teşkil etmeyecektir.

Çatılı işyeri ise ticari, sınai veya tarımsal bir faaliyetin yürütülerek bir mesleğin icra edildiği üstü kapalı yapılardır. Kanun kuyucu çatılı ifadesine dikkat çekerek mutlaka yapının üstünün kapalı olması gerektiğini vurgulamıştır. Örneğin üstü açık otoparklar için çatılı işyeri hükümleri değil genel kira sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanacaktır. Aynı şekilde bir hobinin yapıldığı veya eşyaların saklanması amacıyla kullanılan bir depo bir meslek icra edilmediği için genel kira hükümlerine tabi olacaktır.

TBK Madde 339- Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

Eşyalı olarak kiralanmış dairelerde eşyaya ilişkin uyuşmazlıklarda kira sözleşmesinin hükümleri uygulanacaktır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş yazlık, otel odası, motel, pansiyon gibi taşınmazların altı aydan daha kısa süreli kiralanmaları dahilinde konut ve çatıl işyeri kirasına ilişkin hükümler uygulanmayacaktır. Altı aydan uzun süre kiralanmaları durumunda TBK m.339 ve devamı uygulanacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına dair uyuşmazlıklar bu tanımlamalar eşliğinde Türk Borçlar Kanunu’nun 4.bölümünde düzenlenen ve madde 339 ve devamındaki hükümlere göre çözümlenecektir.

Konut Kiralarken Kiracı Depozito (Güvence Bedeli) Vermek Zorunda Mıdır?

Depozito ödemesinin zorunlu olup olmadığı, konutta ve eğer konut eşyalı temin edildiyse eşyalarda zamanla oluşan eskimelerden ve hasarlardan kiracının ne ölçüde sorumlu olduğu, kiraya verenin depozitodan kesini yapıp yapamayacağı gibi sorular kiracıları ve kiraya verenleri alakadar etmektedir. Depozito yani güvence bedeli TBK m. 342’de düzenlenmiştir:

MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Kiracının taşınmaza zarar vermesi, kira bedelini veya yan giderleri ödemekten kaçınması gibi durumlardan en az zararla çıkmayı hedefleyen kiraya verenler, depozito adı altında bir miktar parayı teminat olarak almaktadırlar. Depozito adı altında bir güvence bedelinin belirlenmesi zorunlu değildir. Ancak kiraya verenin böyle bir güvence bedeli talep etmesine bir engel yoktur. Güvence bedeli kiracının kanundan doğan bir borcu değildir, sözleşmesel bir borçtur. Yani kiracı ve kiraya veren depozito bedeli ödenmemesi üzerine anlaşabilir.

Kiraya verenin talep ettiği depozito üç aylık kira bedelinin toplamından daha fazla olamaz. Böylelikle güvence bedelinin miktarına ilişkin bir sınırlama getirilmiştir. Güvence bedeli talebi farklı bir para biriminden olabilir ancak bu durumda da talep edilen bedelin üç aylık kira bedelini aşmaması gerekir. Eğer kiracıdan üç aylık kira bedelinden daha fazla güvence bedeli alınmışsa emredici kurallara aykırılık teşkil ettiği için depozito bedelinin fazlaya ilişkin kısmı geçersiz olacaktır. Depozito bedeli hakim tarafından üç aylık kira bedeli olarak kararlaştırılacaktır.

Kiracı depozito olarak sadece kıymetli evrak veya para verebilir. Dolayısıyla güvence bedeli olarak ayni bir güvence kararlaştırılamaz örneğin rehin hakkı kurulamaz, başkaca bir teminat (kefalet) veremez.

Güvence bedeli para cinsinden kararlaştırılmışsa kiracı kararlaştırılan bedeli kiraya verenin rızası olmadan çekilmemek üzere vadeli mevzuat hesabına yatırır. Şayet kararlaştırılan kıymetli evrak ise kiraya verenin rızası olmadan çekilmemek üzere bankaya depo edilir. İlgili hükümden anlaşılacağı üzere güvence bedeli elden ödenemez ve alınamaz.

Banka güvenceleri ancak kiracı ve kiraya verenin rıza göstermesi ile veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Tek tarafın talebi üzerine banka depozitoyu talep edene vermez. Kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararı varsa tarafların rızasına bakılmaksızın banka ilgi belgelerin ibraz edilmesi ile güvence bedelini kiracıya iade edecektir. Bu emredici bir hüküm olup tarafların aksini kararlaştırmaları mümkün değildir.

TBK m. 334’e dayanarak kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu durumda kiracının sözleşmeye ve olağan hayat koşullarına uygun davranmasına rağmen eşyalarda, konutta veya işyerinde meydana gelen bozulma ve eskimelerden sorumlu olamayacağı, bu sebeplere dayanarak depozitodan kesinti yapılamayacağı açıktır.

Kira sözleşmelerinin hazırlanmasında ve sonrasındaki süreçle ilgili sorun yaşamamak adına bir avukattan destek almanızı tavsiye ederiz.