Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Tahliyesi

Alt Kira Sözleşmesi Nedir? Kiracı Konutu Başkasına Kiralayabilir Mi?

Alt kira sözleşmesi Borçlar Kanunu madde 321’de düzenlenmiştir. Buna göre; “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiracının kiralananı başkasına kiralayamayız, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı alt kiracıyla veya kullanım hakkını devrettiği kişiyle beraber sorumlu olacaktır."

Kira Sözleşmeleri Nasıl Sona Erer? Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Kiracı Konuttan veya İşyerinden Nasıl ve Ne Zaman Çıkarılabilir? Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır? Sözleşme Süresi Dolmadan Kiracı Evden Çıkarılabilir Mi? Kiracı Eşinin Rızası Olmadan Kira Sözleşmesini Feshedebilir Mi?

Kira sözleşmesinde açık veya örtülü olarak bir süre belirtildiyse bu sürenin sonunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona erecektir. Taraflar aralarında açıkça anlaşmadan kira ilişkisini sürdürürlerse örneğin kiracı kiralananı kullanmaya devam eder ve kiraya veren de kiracının ödediği bedeli itiraz etmeden kabul ederse kira sözleşmesi, belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmüş olur.

Kira Sözleşmesinin Feshi (Bildirim Yoluyla Sona Erme)

Kanunda belirli süreli ve belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin feshedilmesi için ayrı ayrı şartlar öngörülmüştür.

a.Belirli Süreli Sözleşmelerde: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdireme hakkına sahip değildir. Yani kiraya verenin sözleşmesi süresi doldu gerekçesiyle kiracıyı evden çıkarabilmesi mümkün değildir. Kiracı ise kira sözleşmesinin sonlanması için en az on beş gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir.

Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi isleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep sunmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir.

b.Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı, her zaman sözleşmeyi kiraya verene fesih bildirimde bulunarak sonlandırabilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sonlandırabilir. Yani taşınmaz yapı kiralarında fesih vadesinin sona ermesinden itibaren üç ay önce yapılması gerekir. (TBK m.328)

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. (TBK m.347/3)

Kanun koyucu aile korumak adına aile konutu için ayrı bir düzenleme getirmiştir. “Aile konutu olmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez.Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı (diğer eş), hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” Böylece evlilik birliğinin korunması amacıyla eşlerden birin kiracı sıfatına haiz olarak diğer eşin rızası olmaksızın sözleşmeyi sona erdirmesi engelleniştir.

Tahliye Sebepleri (Dava Yoluyla Sona Erme)

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri TBK m.350 ve 351’de düzenlenmiştir:

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak (TBK m.328) belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiraya verenin bu gereksinimi gerçek ve samimi olmalıdır. İş değiştirme, tayin gibi sebepler gerçek ve samimi kabul edilir. Örneğin sağlık sorunları sebebiyle artık merdiven çıkamayan kiraya verenin, binada asansör olan konuta taşınmaya gereksinim duymasında da böyledir. Yargıtay kiraya verenin kirada oturmasını, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için yeterli sayıp onun tahliye tehdidi altında bulunması şartını aramamaktadır. Kiralanan yerin, kiraya vereninin ikamet ettiği evden yakıt ve gider açısından elverişli olması ihtiyacın gerçek olduğunu gösterir.

Kiralanın gereksinimi kadar eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler de bu madde çerçevesinde sayılmıştır. Kişinin kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler ise TMK m.364’te yardım nafakasıyla düzenlenmiş olup nafaka yükümlülüğü bulunan kişilere karşı, yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi dolayısıyla tahliye davası açılabilir. Yargıtay kararları da bunu doğrular niteliktedir.Maddede bahsi geçen eş ise evlilik birliği devam eden eştir.

Paylı mülkiyete tabi veya elbirliği mülkiyete tabi bir taşınmaz veya çatılı işyerinin de kiraya verilmesi mümkündür. Dolayısıyla kiraya veren paylı mülkiyetteki bir paydaş veya elbirliği mülkiyetindeki bir ortak olabilir. Böyle bir durumda paydaşlardan biri veya ortaklardan biri için ihtiyaç sebebi ortaya çıkarsa tahliye davası;

1. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmasıyla açılabilecektir.
2. Elbirliğiyle mülkiyette ise tahliye davasının açılabilmesi için bu davaya paydaşların rıza göstermeleri veya sonradan icazet vermeleri gerekir.

Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Dava Açması:

TBK m.351’e göre, “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Yeniden Kiraya Verme Yasağı (TBK m. 355)

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Davası Açılması

1.Kiracı, kiralayana belli tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş ve taahhüt ettiği tarihte boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

2.Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

3.Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Eskişehir kira sözleşmeleri ile ilgili bir sorun yaşadığınızda Eskişehir kira avukatı ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.