Kira bedeli daha önce belirlenmemişse ya da daha önce belirlenen kira bedeli için artış belirlenmemişse ne yapılmalı? Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde artış nasıl belirlenir?

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? Kira Bedeli Nasıl Arttırılır? TÜFE Artış Oranı Kaçtır?

Taraflar arasında kira bedeli ilk kez belirleniyorsa irade sakatlığına ve aşırı yararlanmaya mahal vermeyen bir bedele hukuka ahlaka ve adaba uygun olduğu sürece taraflar serbestçe karar verebilirler. Fakat taraflar kira bedelini önceden belirlemiş ve kiraya veren tarafından bir kira bedeli artışına gidilmek isteniyorsa şu yollar izlenebilir:

Taraflar sözleşmede kira bedelinde bir artış oranı belirlemişlerse:

TBK m. 334/1'e göre "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır." Demektedir. Ayrıca 11/06/2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 4. Maddesinde "11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

"GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır." Şeklinde belirtilmiştir.

Bu sebeple 11/06/2022 ve 01/07/2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasındaki kira artış oranı %25 ile sınırlı kalacaktır. Yani günümüzde TÜFE artış oranı 12 aylık enflasyon oranının yüzde 25'in üzerinde olması durumunda 12 aylık enflasyon ortalaması ne olursa olsun örneğin ağustos ayı kira zammı mevcut kira düzenlemesi nedeniyle yüzde 25'in üzerinde yapılamayacağı kararlaştırılmıştır. Yüzde 25'in altında gelmesi halinde ise ağustos ayı kira artış oranı olarak kabul edilip kontratlar buna göre yenilenecektir. 12 aylık enflasyon oranının yüzde 25'in üzerinde olması durumunda 12 aylık enflasyon ortalaması ne olursa olsun ağustos ayı kira zammı mevcut kira düzenlemesi nedeniyle yüzde 25'in üzerinde yapılamayacak, yüzde 25'in altında gelmesi halinde ise ağustos ayı kira artış oranı olarak kabul edilip kontratlar buna göre yenilenecektir. Ancak sabit tutulan bu oran yalnızca konutlar için sınırlı olup çatılı iş yeri kirası artırımında güncel TÜFE oranını geçmemek kaydıyla bir artış yapılabilecektir. TÜFE oranının üzerinde belirlenen bir artış kesin hükümsüzdür.

Taraflar sözleşmede kira bedelinde bir artış oranı belirlememişlerse:

Bu durumda taraflar bir anlaşma sağlayamamıştır ve yeni kira bedelinin belirlenmesi hakim önüne götürülmüştür. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Hakim %25'lik TÜFE oranıyla bağlıdır bu oranı geçen bir bedele karar veremez ve karar verirken hakkaniyete uygun davranır. İlgili taşınmazın konumunu, fiziki özelliklerini, çevredeki emsal taşınmazların kira bedellerini göz önünde bulundurarak bir kira bedeline karar verir.

Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşme Yapıldıysa Kira Bedeli (Artış Oranı) Nasıl Belirlenir?

Bu hususta yol gösterecek olan TBK m. 344/3 hükmüdür. Buna göre; Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Tarafların kira bedeli üzerinde anlaşıp anlaşmadığının önemi yoktur. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelini hakim belirler. Hakim tarafların yaptığı anlaşma ile bağlı değildir.

Bu noktada göz önünde bulundurulması gereken en önemli husus hakimin karar verirken TÜFE, hakkaniyet ve kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınacaktır ancak hakim TÜFE ile bağlı değildir, daha yüksek bir kira artış oranında karar kılabilir.

Kiraya veren ya da kiracının kira artış oranıyla ilgili sorun yaşaması durumunda kira hukukuyla ilgilenen bir avukattan destek almalarını tavsiye ederiz.

"Kira Bedeli, Kira Artış Oranı Nedir?" adlı makalenin tüm hakları yazarı Av. Eda Yıldırım İlhan'a aittir ve makale, yazarı tarafından (http://www.edayildirimilhan.av.tr) internet sitesinde yayınlanmıştır. Söz konusu bu makalenin bütünü yazarının izni olmaksızın çoğaltılamaz, Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun olarak makaleye atıf yapılmak suretiyle alıntı yapılabilir.